昆明的城市新中心
撰文：昆明楼市首席购房顾问 文 锋
日前，国家发改委公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确中国内地城市按人口规模分类， 其落户政策将大幅度放宽，其中城区常住人口在300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
根据昆明统计局的数据，2017昆明总常住人口678.3万，城区人口393.22万，符合Ⅰ型大城市全面放开落户的条件。
在过去几年时间内，全国各城市几乎都开启了抢人模式，连全域限购的海南在近期也调整了购房政策，即使无户口也同样可以买房。（未在海南落户的引进人才在海南购买唯一住房，以及已在海南落户的引进人才在海南购房，申请商业性个人住房贷款的首付比例，均享受本省户籍居民家庭同等待遇。）
而昆明每年新增人口并不多，基本保持在每年4-6万人的净增，只有在2011年的时候，昆明人口新增创了新高，超过12万人。
2006-2018年昆明人口变化情况（数据来源：昆明统计局）
当然，户籍政策的宽松，有业内人士说，这将会影响中国未来的人口分布，且间接打破了中国实行70年的户籍管理制度。
而对于房地产市场的影响，在我看来，整体思路还是以时间换空间的操作。一是消费人口政策的红利，以前的户籍政策，在很大程度上限制了人口的流动性，以后户籍不再是个问题，那么还是驱动很多人到心仪的城市去买房，当然，到后期就是考验城市竞争力；从金融体系的角度，户籍的放松，其实是在增加潜在的购房者，释放更多的购买力，比松绑信贷政策更加安全。
从某种意义上讲，“市场已经不存在一二线还是三四线的区分” ，“所有的机会将只出现在强经济和人口净流入的城市，不管是一线二线还是三四线。而目前现行的很多房地产的调控政策也会让步人口落户政策。
但对于买房人而言，在选择城市和选择区域甚至楼盘的时候都会做一定的考量，在我理解中，买对房，选择有潜力的城市可以占80%，而选择区域和楼盘只能站20%，如果城市没选好（比如没选择深圳，选择了昆明），选择对了区域和楼盘也能满分。
即使选错了城市，选对板块和楼盘也能满分（来源：昆明楼市）
放在昆明，首先昆明引以为豪的气候和优越的自然资源，本身省会城市强大的吸附能力，其次就是顺应城市发展的趋势，选对板块。
今年3月初，在官渡区经济座谈会上，省委常委、市委书记程连元强调，官渡区要加快建设成为昆明城市新中心。
“城市新中心”这是一个新的号角，在昆明将重新被定义。
以前提城市新中心，很多人可能联想到呈贡，但根据呈贡新区的发展定位来看，相对倾向于行政中心、教育中心、健康产业中心的定位。
如果站要站在未来国际大都市的视野，昆明需要有新的城市封面，从目前来看，官渡区凭借巫家坝和滇池国际会展中心，确实拥有昆明最具代表的城市封面形象的先天优势。
巫家坝控规优化后用地规划图（图片来源：昆明规划局）
根据昆明城市总体规划，巫家坝片区定位是昆明未来的城市新中心，是昆明“桥头堡”和“一带一路”战略的重要窗口，是辐射南亚、东南亚的前沿阵地，是昆明打造世界知名旅游城市的重要项目，是昆明未来的总部商务聚集区。
今年年初，绿地东南亚中心最终定格在428米，但也是巫家坝给到的绝对高度，按照绿地的说法“这将是昆明未来的东南亚金融总部商务聚集区。”
最近几天，中铁建西南总部大楼过规，而即将出让的地块，又将可能成为央企招商局集团西南金融总部基地项目，这些都将有助于巫家坝成为未来总部商务聚集区的落位。
除此之外，根据《昆明巫家坝新中心地下空间控制性详细规划成果公示》，巫家坝地下空间的开发将深达5层，是目前国内地下开挖深度最大的，面积也高达42万平方米，几乎相当于一个地下城。
昆明巫家坝新中心地下空间控详规成果公示（来源：昆明规划局）
而联通这个地下城的，则是贯穿巫家坝的8条轨道交通线路（已建成1号线，规划4号线、7号线、8号线、安宁嵩明线、南北快线、远期2条普线）和13处轨道交通站点，同时新增了两条轨道线控制走廊，为远期轨道交通加密预留条件。
无论是地铁站数量还是线路密度，巫家坝都是全昆明最高的。
巫家坝的8条轨道交通线路和13处轨道交通站点规划（来源：昆明规划局）
按照规划，巫家坝核心区城市道路总长度104.2公里，其中，南北向主干道有5条，分别为经一路、飞虎大道、官渡4路、官渡409路、昌宏路、经五路等；东西横向道路20余条，主干道有9条。可快速到达昆明的每一处角落。
而已于2017年开工建设的昆明市第五人民医院，随后将逐步引入多家二级医院，社区医院和卫生服务站，全面服务片区20万人口。
同时，巫家坝范围内规划有学校61所，包括：28所幼儿园，23所小学，11所初中和6所高中，成就昆明的黄金教育学区。
整体而言，作为未来昆明城市新中心的重要支撑，巫家坝是其中的重中之重。
| 开发商 | 排位 | 巫家坝代表项目 |
| 中南 | 20强房企 | 中南云境 |
| 万科 | 世界500强 | 万科翡翠 |
| 绿地 | 世界500强 | 绿地东南亚中心 |
| 中铁建 | 世界500强 | 西派国樾 |
| 保利 | 央企 | 保利堂悦 |
| 金茂 | 央企 | 巫家坝金茂广场 |
| 中海 | 20强房企 | 中海寰宇天下 |
| 中交金地 | 央企+20强房企 | 中交金地中央公园 |
| 世茂 | 20强房企 | 未知 |
| 宝能 | 世界500强 | 宝能春城（待定） |
目前巫家坝主力开发房企（整理：昆明楼市）
为此，从一开始，巫家坝的规划就具有很高的前瞻性和国际视野，目前进驻开发巫家坝的主力房企，基本都是世界500强、国内20强房企甚至央企，而一般的房企可望不可及。
另外，规划的5070亩中央公园，是以纽约中央公园（5100亩）为蓝本，在国际CBD公园中全国排名第一，全球第四。
值得一提的是，巫家坝中央公园共规划有24个重要景点，如音乐广场、VTP高空塔、航天博物馆等，还有省话剧院、儿童探险岛、植物认知园、大鱼雕塑、立体花园等。
当然，罗马也不是一天建成，但巫家坝的建设已经有很多参照的成功模板了，如28年的时间成就的浦东新区，还有10年成型的滨海新区、两江新区，巫家坝在目前地方政府的积极推进下，相信在不久的将来，巫家坝也能从规划变成蓝图。
对于区域内开发的房企而言，享受昆明城市发展的红利，但也都肩负重任代言昆明未来城市新中心的最高标准的产品，又得面对一个不可回避的市场事实：
巫家坝目前在售的近10个项目，几乎是同一区域集中供应、同一时间面市、同一产品面积段，甚至是同一目标客群，客户的重合度太高和选择性太多的种种问题。
不可否认，同样都是品牌房企，巫家坝的第一轮的产品输出与房企进入区域时间有直接关系，最早进驻的项目都实现交付了，但整体而言，首轮下来，品牌的溢价反而并不突出，而且价格的出入也不明显。
目前昆明巫家坝在售项目情况（整理：昆明楼市）
当巫家坝开始有公寓产品推出的时候，也就意味着巫家坝的项目开始进入白热化阶段，除了住宅产品的厮杀，也开始需要在公寓产品上发力，而这个阶段更需要在产品力附加上可借力的配套卖点。
在巫家坝，中南云境是目前唯一一个提出巫家坝CBD十字中轴之心的高端住宅项目。
中南云境直接使用巫家坝十字中轴的核心卖点（图片来源：朋友圈广告）
巫家坝十字中轴，从地图上看，其实就是巫家坝的飞虎大道和春城路的交汇点所形成的十字路口，目前巫家坝所有重量级的总部基地，几乎都集中在巫家坝的十字中轴上。
作为巫家坝最主要的两条主干道，飞虎大道沿南北中轴连接滇池国际会展板块和机场，而东西走向的春城路从主城区延伸出来连接“福宜高速延长线”，成为打通城市CBD和东南板块、呈贡新区的快速通道，极大扩展辐射范围。
有云南的媒体称，“通过飞虎大道和春城路，可将巫家坝与整个昆明连成一个整体，让昆明乃至东南亚城市群的资源都得以在此高效互动共享。站在十字中轴上的巫家坝CBD是当之无愧的城市‘黄金地带’”。
在巫家坝的规划中，明确提出“打造以春城路和飞虎大道为节点的核心区，地标性建筑物位于飞虎大道与春城路路口，主要建筑的高度控制在400米以上，重点地区内的商业、商务办公等建筑高度，均控制在200米以上，作为地标性外围高度的过渡和烘托”。
而在十字中轴的西北角就已经在开建昆明428米的最高楼。
昆明巫家坝规划图（图片来源：昆明规划局）
中南云境最近推出二期房源峯汇组团，也是目前距巫家坝十字中轴之心最近的高端住宅项目，加上片区内规划27所幼儿园、10所小学、7所初中、4所高中。中南云境直接把“500米直达中央公园”，“目送孩子上学的距离才是最好的居住距离”，提出健康TED社区的美好生活理念，打造城市CBD中心的封面住宅作品。
我们说滇池是昆明最大的IP，而巫家坝是昆明城市的封面，靠近IP买的是资源，拥有封面作品那就等于登上了城市新中心的快车。
购房咨询添加地产小马微信号：kmwf002
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